Suspension provisoire du crédit immobilier
Défaillance de paiement du locataire, peut-on suspendre le crédit immobilier ?
La pratique judiciaire illustre en permanence la différence de traitement que la loi instaure entre les locataires et les propriétaires de leur logement, en cas de difficultés financières entraînant une défaillance dans le paiement des loyers ou des échéances du prêt immobilier.
Si les locataires bénéficient de garanties importantes permettant de sauvegarder leurs droits, et d'assurer leur maintien dans les lieux, tel est loin d'être le cas des propriétaires de leur résidence principale ayant emprunté pour l'acquérir.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement des loyers ?
Pour le locataire
Les circonstances sont multiples qui entraînent le non-paiement des loyers ou des échéances de crédit immobilier, et lorsqu'elles se prolongent, cette défaillance entraîne la résiliation du bail ou du contrat de prêt.
Mais en cas de non-paiement des loyers, la résiliation du bail ne peut être prononcée qu'après l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement de payer.
Et même si le retard de loyer n'est pas payé dans ce délai, et que le bailleur saisit le Tribunal pour faire prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, la loi du 6 juillet 1986, qui organise le statut des baux d'habitation, permet au juge d'accorder 3 ans de délai au locataire pour apurer son passif antérieur.
Par ailleurs, la mise en œuvre du processus judiciaire à l'encontre du locataire entraîne aussitôt le déclenchement des aides à la recherche d'un logement de remplacement par les services de l'État, ainsi que de certaines aides financières.
Pour le propriétaire
En revanche, le non-paiement des échéances du crédit immobilier déclenche un processus de résiliation de ce prêt, à l'initiative de la Banque, qui s'avère très expéditif, et sur lequel le juge n'a aucune prise : il suffit à la banque d'envoyer à l'emprunteur une lettre recommandée lui intimant l'ordre de solder le passif accumulé dans un délai maximum de 8 jours.
Passé ce délai, le crédit est aussitôt résilié de plein droit, et le capital restant dû au jour de la résiliation, qui vient s'ajouter aux précédentes échéances impayées, devient immédiatement exigible.
Le plus souvent, il s'agit de sommes extrêmement élevées que l'emprunteur n'est pas en mesure de payer, alors qu'elles sont immédiatement et totalement exigibles.
Comment éviter la résiliation du contrat de prêt ?
Le seul moyen d'éviter la résiliation du contrat de prêt consiste à saisir le juge des contentieux de la proximité pour bénéficier de la suspension des échéances du prêt immobilier pendant une durée de 2 ans, en application de l'article L.340-20 du code de la consommation.
Mais cette disposition est méconnue, et surtout, elle n'est pas portée à la connaissance du débiteur défaillant, contrairement aux locataires, auxquels le propriétaire est tenu, sous peine de nullité, de mentionner dans son commandement que le locataire dispose des droits suivants :
- possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement de son département, pour demander une aide financière ;
- possibilité de saisir le tribunal pour demander un délai de grâce de 3 ans.
Pour que les droits reconnus aux locataires soient étendus au propriétaire emprunteur, il suffirait de prévoir une disposition légale ou réglementaire portant à 2 mois le délai de régularisation des impayés (au lieu de 8 jours) et imposant aux banques de reproduire sous peine de nullité de la mise en demeure, les dispositions de l'article L.340-20 du code de la consommation, attirant ainsi l'attention de la personne défaillante sur le moyen dont il dispose pour éviter la résiliation du contrat de prêt, événement actuellement irrattrapable, et conduisant fréquemment à la vente forcée du domicile familial.
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