Statuts d'une SCI : L'objet social
Pourquoi acheter sa résidence principale en SCI ?
Faciliter la transmission de la résidence principale
Il arrive fréquemment que des particuliers aient recours à la création d'une société civile immobilière pour acquérir leur résidence principale. On parle alors d’une SCI familiale.
Ce choix permet en effet d'associer les enfants à cette acquisition, ce qui offre certains avantages, notamment au plan patrimonial.
En effet, un couple qui décide de créer une SCI afin d’acquérir une résidence principale bénéficiera d’avantages fiscaux et de réduction des frais relatifs à la succession lors de la transmission de ce bien immobilier.
Grâce au mécanisme des abattements successifs sur donations de parts sociales. Cet avantage offre la possibilité aux héritiers de recevoir le logement en franchise de droits de succession.
Acheter en SCI, les risques à connaître dans le choix de l’objet social
Dans le cas où l’acquisition du bien immobilier est effectuée sous le statut d’une SCI, c’est alors la SCI qui emprunte à la banque.
Or, s'il ne fait évidemment aucun doute que les personnes physiques, ayant la qualité de consommateurs, bénéficient de plein droit des règles protectrices du code de la consommation, ce régime ne s'applique pas à toutes les sociétés civiles immobilières, qui sont des personnes morales distinctes de celles de leurs associés.
Une SCI familiale peut très bien être exclue du régime protecteur défini par les articles L.312-1 et suivants du code de la consommation, si ses statuts ont été rédigés en comportant un objet social trop large.
Le seul fait que les associés soient membres d'une même famille, et que la SCI ne possède qu'un seul bien, ne suffit pas à lui faire bénéficier de ce régime.
Les erreurs à éviter lors de la rédaction de l’objet d’une SCI
Un objet social de SCI trop large
C'est ce qu'a jugé à plusieurs reprises la Cour de cassation, notamment dans un arrêt de sa première chambre en date du 14 octobre 2015, jurisprudence reprise par le tribunal judiciaire d'Évreux dans une récente décision du 22 novembre 2021.
Le plus souvent, les statuts sont rédigés sans tenir compte de cette difficulté, et par facilité ou négligence, on utilise des statuts-types qui définissent un objet social beaucoup trop large, tel que :
- " l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tout bien et droit pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question."
Pourquoi faut-il préférer un objet social plus restreint ?
Cette formulation peut se révéler imprudente et dangereuse, lorsque les acquéreurs rencontrent des difficultés pour le règlement des échéances du crédit immobilier consenti à la SCI, car dans ce cas, celle-ci ne peut pas se prévaloir des dispositions de l'article L.314-20 du code de la consommation, qui permet d'obtenir la suspension du crédit immobilier, et des délais de grâce pour rattraper un retard d'échéances impayées, ni de celles de l'article L.137-2 du même code qui prévoit que les actions en justice des organismes de prêt doivent être engagées dans les 2 ans suivant le premier incident de paiement non régularisé.
Ainsi, en cas de défaillance de la SCI dans le remboursement de son prêt, elle sera traitée comme n'importe quelle société, et non comme un consommateur.
C'est donc au moment de la constitution de la SCI et de la rédaction de ses statuts, qu'il faut anticiper et prévoir un objet social plus restreint, se rapportant au seul bien pour lequel l'acquisition est intervenue.
S'il s'avère ultérieurement, ce qui n'est pas si fréquent, que les associés souhaitent utiliser cette même SCI pour acquérir un ou plusieurs nouveaux biens, il leur sera possible de modifier l'objet social en conséquence.
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