Fixation et révision des loyers de locations immobilières
Fixer et réviser le loyer d'une location immobilière ou d'un bail commercial
Lorsqu’un bail commercial est conclu, le prix du loyer est fixé librement par les parties. Il est possible que le loyer soit révisé en cours de bail (cette intervention peut avoir lieu tous les 3 ans), et ce, selon différents mécanismes.
Le cabinet a récemment obtenu du juge des loyers commerciaux, et au profit d'un preneur d'un local commercial, la fixation du loyer du bail renouvelé à un montant très inférieur à celui d'origine.
Le montant des loyers doit correspondre à la valeur locative
L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que :
"Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
La fixation du nouveau loyer, après expertise judiciaire, a permis au client de faire de substantielles économies (loyers divisés par 3 !) et d'obtenir le remboursement d'un important indu versé au bailleur depuis plusieurs années (environ 240.000 euros).
En cas de renouvellement du bail commercial, le preneur a donc tout intérêt à se renseigner sur la valeur locative du bien dans l'hypothèse où le prix du marché locatif a baissé depuis la conclusion du bail.
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